Die versteckten Kosten des ersten Jahres als Eigentümer in Deutschland. Grunderwerbsteuer, Finanzierungsnebenkosten, Instandhaltungsrücklage. Alles mit konkreten Rechenbeispielen in Euro.
Wer eine Immobilie in Deutschland kauft, denkt zunächst an den Kaufpreis. Doch schon am Notartermin beginnen Kosten zu entstehen, über die vorher kaum gesprochen wurde. Die Grunderwerbsteuer allein kann je nach Bundesland den Unterschied zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bei einer Immobilie für 450.000 Euro sind das 15.750 Euro auf der einen und 29.250 Euro auf der anderen Seite.
Dieser Blog stellt diese Kosten sachlich dar. Keine Finanzberatung, keine Empfehlungen. Nur eine aufgeräumte Übersicht dessen, was tatsächlich anfällt, damit Käufer wissen, womit sie rechnen müssen.
Vier Themenbereiche, die zusammen das erste Jahr als Eigentümer finanziell beschreiben.
Bayern und Sachsen erheben 3,5 Prozent. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen verlangen 6,5 Prozent. Konkrete Rechenbeispiele für verschiedene Kaufpreise zeigen, was das in Euro bedeutet.
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Der Zinssatz ist nur ein Teil der Finanzierungskosten. Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren, Bewertungsgebühren und Grundschuldbestellungskosten addieren sich zu einem Betrag, der in keinem Werbezinssatz auftaucht.
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Als Eigentümer einer Eigentumswohnung funktioniert die Nebenkostenabrechnung anders als als Mieter. Die Hausverwaltung rechnet mit dem Gemeinschaftseigentum ab, Reparaturen werden umgelegt und einzelne Positionen tauchen auf, die im Mietverhältnis nicht sichtbar waren.
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Eine niedrige Instandhaltungsrücklage wirkt auf den ersten Blick attraktiv, weil sie die monatliche Belastung senkt. Dahinter kann sich jedoch ein erhebliches finanzielles Risiko verbergen. Was eine angemessene Rücklage ist und wie sie berechnet wird.
Warnsignale kennenEin konkretes Rechenbeispiel für den Kauf einer Eigentumswohnung in München zeigt die Größenordnung der Nebenkosten.
Alle Werte sind Näherungswerte zu Informationszwecken. Individuelle Kosten können abweichen. Dies stellt keine Finanzberatung dar.
Als Mieter enthält die Nebenkostenabrechnung Heizung, Wasser, Hausmeister und Versicherungen. Als Eigentümer einer Eigentumswohnung kommen Positionen hinzu, die im Mietverhältnis nicht sichtbar sind. Die Verwaltungsgebühr der Hausverwaltung, die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage und Beschlüsse der Eigentümerversammlung können die monatliche Belastung deutlich verändern.
Hinzu kommt, dass Eigentümer für Sonderumlagen haften können. Wenn die Rücklage nicht ausreicht und eine Dachreparatur nötig wird, können innerhalb kurzer Zeit Nachzahlungen von mehreren Tausend Euro entstehen. Wie hoch dieser Betrag ausfällt, hängt von der Größe der Wohneinheit und dem Zustand des Gebäudes ab.
Alle Details im SeminarDie II. Berechnungsverordnung nennt als Richtwert für ältere Gebäude einen deutlich höheren Betrag. Liegt die monatliche Zuführung dauerhaft darunter, kann das bedeuten, dass notwendige Reparaturen aufgeschoben werden.
Eigentümerversammlungsprotokolle geben Auskunft darüber, welche Reparaturen bereits diskutiert wurden und welche Beschlüsse gefasst wurden. Fehlen diese, fehlt auch eine wichtige Informationsgrundlage.
Wenn kurz vor dem Kauf eine Sonderumlage beschlossen wurde, geht die Zahlungspflicht mit dem Eigentum über. Das kann im Extremfall bedeuten, dass unmittelbar nach dem Kauf eine vier- bis fünfstellige Nachzahlung fällig wird.
Eine transparente Hausverwaltung weist Rücklage, Zuführung und Entnahmen klar aus. Unübersichtliche Abrechnungen erschweren es, den tatsächlichen Stand einzuschätzen, und sind ein Hinweis auf mögliche Verwaltungsprobleme.
Alle 16 Bundesländer mit aktuellem Steuersatz und konkreten Rechenbeispielen für verschiedene Kaufpreise. Der Unterschied zwischen Bayern und Brandenburg in Euro.
Zur ÜbersichtWer eine Immobilie kauft, sollte auch verstehen, wie der Energieausweis zu lesen ist und welche Kosten eine schlechte Energieklasse langfristig bedeuten kann.
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